No mundo pandêmico, o home office chegou com força total. Muitas startups abandonaram o modelo presencial e devolveram suas sedes, adotando um formato de trabalho 100% remoto. Por outro lado, outras ainda se mantêm no modelo presencial, utilizando a sede como ponto de apoio ou domicílio fiscal. Para essas empresas o Contrato de Locação Comercial ainda é uma realidade.
Por ter uma lei específica (Lei nº 8.245/91), o Contrato de Locação Comercial deve seguir alguns requisitos básicos, uma vez que todas as regras e obrigações das partes (Locador e Locatário) estão previstas na legislação.
Apesar de a legislação prever a maior parte das obrigações, é comum, em alguns Contratos, a inclusão de cláusulas cujo teor não está previsto em lei, e, nestes casos, as cláusulas incluídas não podem contrariar o que está previsto na legislação, sob pena de nulidade, ou seja, sob pena de serem consideradas sem validade.
Um exemplo é a exigência de dois tipos de garantia no Contrato de Locação. A Lei é clara ao vedar a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, entretanto, alguns contratos exigem, além da fiança, uma caução e/ou um seguro fiança, contrariando o previsto na lei.
Assim, para evitar surpresas desagradáveis e eventuais nulidades, elaboramos este artigo para esclarecer alguns pontos de atenção que precisam ser observados pelas startups, no momento de escolha e contratação de uma sede comercial.
1) Prazo: O Contrato de Locação Comercial pode ser por prazo determinado, ou seja, com data de início e término definidas, ou por prazo indeterminado, em que apenas a data de início é definida.
A forma de encerramento destes dois tipos de contrato também é diferente, sendo que, no Contrato de Locação Comercial com Prazo Determinado, o contrato se encerra após finalizado o prazo, sem a necessidade de aviso prévio. Já no Contrato de Locação Comercial com Prazo Indeterminado, o locatário deve enviar um comunicado/aviso ao locador com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.
2) Multa: Os Contratos de Locação Comercial devem prever uma multa para os casos de encerramento antes do prazo acordado, sendo que ela não poderá ser superior à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Na prática, se o Contrato de Locação Comercial possui um prazo de 12 meses e o valor do aluguel é R$1.000,00 (mil reais), caso o Locatário decida encerrar o contrato no 8º mês, o valor da multa não poderá ser superior a R$4.000,00 (quatro mil reais), que é a soma dos aluguéis que o Locador deveria receber.
Nos casos de Contrato de Locação Comercial por Prazo Indeterminado, em tese, não existe aplicação de multa, contudo, o Locatário precisa ficar atento, pois é comum o Locador incluir uma multa em caso de saída nos primeiros 6 a 12 meses, mesmo o contrato sendo por prazo indeterminado.
3) Garantias: Como informado acima, a exigência de mais de uma garantia é ilegal e pode ser considerada nula, uma vez que a legislação é específica ao determinar que é proibida a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Importante ressaltar que a garantia não se confunde com o seguro incêndio, cujo pagamento deve ser acordado entre as partes.
4) Renovação: Por ser a sede de uma empresa e/ou seu ponto comercial, fica assegurado ao Locatário o direito de renovação do Contrato de Locação, desde que cumpridos os seguintes requisitos (cumulativamente):
I – o contrato original seja por prazo determinado;
II – o Locatário esteja há pelo menos 5 anos no imóvel; e
III – o Locatário esteja explorando o ponto comercial – no mesmo ramo – há pelo menos 3 anos ininterruptos.
No entanto, a lei confere, ao Locador, o direito de não renovar o Contrato de Locação Comercial, ainda que o Locatário tenha cumprido os requisitos acima, desde que o Locador comprove que:
I – foi obrigado pelo Poder Público a realizar obras que transformaram o imóvel ou realizou modificações consideráveis que aumentaram o valor do imóvel e da propriedade;
II – irá utilizar o imóvel para empreendimento próprio. Neste caso, o empreendimento deverá ter no mínimo 1 ano de existência e o Locador, seu cônjuge, filhos ou pais, deverão ser detentores da maioria do capital social.
Bem, estes são apenas alguns pontos aos quais você, empreendedor, precisa se atentar ao celebrar um Contrato de Locação Comercial.
De fato, escolher uma sede comercial não é uma tarefa fácil. Algumas variantes precisam ser analisadas, como valor, localização, tempo de locação, acomodação dos colaboradores e, principalmente, o Contrato de Locação; uma vez que esse documento será o responsável por reger toda a relação entre Locador e Locatário.
Por isso, conte sempre com o auxílio do L&O para analisar ou elaborar seu Contrato de Locação! ?
